市工商质监局针对突出问题不断强化房地产格式合同监管力度

    2017年5月下旬，宣城市区房地产交易日渐火爆，商品房买卖预售出现供不应求的局面，为防止房地产开发企业利用《商品房买卖合同》格式条款免除出卖方责任、加重买受方责任、排除买受方主要权利等行为，引发商品房买卖合同纠纷，保障我市房地产业平稳健康持续发展，宣城市工商质监局加大监管力度，抽调业务骨干，集中对市本级今年《商品房买卖合同》格式条款备案工作进行了专项检查。

    该局利用此次检查充分了解宣城市区《商品房买卖合同》格式条款备案归档情况，重点检查今年18户房地产开发企业申请备案的35份《商品房买卖合同》格式条款，把《商品房买卖合同》格式条款中容易出现不公平条款的部分作为重点检查对象，主要包括：第五条面积确认及面积差异处理、第七条买受人逾期付款的违约责任、第九条出卖人逾期交房的违约责任、第十一条交接、第十五条关于产权登记的约定和附件三、附件五等部分的双方约定情况等。宣城市区《商品房买卖合同》格式条款备案资料的归档管理，做到了按备案时间先后秩序“一份一档”集中存放，申请材料齐全、备案程序规范、档案资料完整；通过对已备案的35份《商品房买卖合同》格式条款逐份、逐条、逐款内容的仔细检查，没有发现显失公平的条款，均与房地产管理部门联合备案。

    通过此次检查发现，众多房地产开发企业为保护自身利益而制定的各式各样、五花八门的格式条款，虽然没有出现显失公平的条款，但也存在一些问题。一是因房管部门的网上备案系统受技术条件的限制，目前使用《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）备案，未能使用《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）；二是基层负责《商品房买卖合同》格式条款备案的工作人员，在备案工作中因对法律法规和具体条款双方约定内容的理解存在差异，出现一些具体条款约定不统一，如，出卖方违约退款期限、违约金数额的计算方法、有的条款应设置而没有设置两个以上（含两个）选项供购买方选择等。

    针对以上问题，市工商质监局一方面将在未使用《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）期间，对目前备案条款约定不统一的，依法予以规范，制订指导性意见，供全市参照执行；另一方面继续加大《商品房买卖合同》格式条款备案监管力度，加强对房产开发企业的检查，督促房地产企业及时按规定在显目处公示已备案的《商品房买卖合同》格式条款供买房人比对，监督房地产开发企业按照已备案的《商品房买卖合同》格式条款与买房人签订合同，坚决查处擅自增加、使用未经备案的《商品房买卖合同》格式条款的违法行为。

    同时，为切实保护消费者合法权益，避免因《商品房买卖合同》格式条款显失公平，产生《商品房买卖合同》纠纷。长期以来，市工商质监局联合市房管局对《商品房买卖合同》中的格式条款实行统一会审、联合备案制度，确保了房地产开发企业在商品房预售前办理《商品房买卖合同》格式条款备案。在联合审查备案过程中，凡是有违反有关法律法规、含有免除提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等侵害消费者合法权益内容的，要求自行改正；对拒不改正的，下达《修改通知书》，并明确具体修改的内容和要求，直至达到符合备案要求；对极少数房地产开发企业，擅自增加使用未经备案的商品房买卖合同附加格式条款，一律责令整改或依法查处。